FYY VEFA

Finansal Yeniden Yapılandırma Kapsamında Gayrimenkulün Vefa Akdiyle Bankaya Devrinde Vergi Uygulaması

Finansal yeniden yapılandırma (FYY) kapsamında bir gayrimenkulün bankaya “vefa (geri alım) hakkı” ile devredilmesi, normal bir taşınmaz satışından farklı vergisel sonuçlar doğurabilir.

Özellikle 5411 sayılı Bankacılık Kanunu’nun Geçici 32. maddesi kapsamındaki bir FYY sözleşmesi söz konusuysa, tapu harcı ve diğer vergiler bakımından önemli istisnalar bulunmaktadır.

Üstelik bu düzenleme hâlen önemini koruyor: Geçici 32. maddenin uygulama süresi 28 Aralık 2025’ten itibaren iki yıl daha, yani 2027 sonuna kadar uzatıldı.

Taşınmaz;

• banka ile borçlu arasında imzalanmış Finansal Yeniden Yapılandırma Sözleşmesi kapsamında,

• kredi borcunun yapılandırılması/tasfiyesi amacıyla,

• bankaya teminat veya borca mahsuben,

• ayrıca borçlu lehine vefa (geri alım) hakkı tesis edilerek

devrediliyorsa, işlemin 5411 sayılı Kanun’un Geçici 32. maddesi kapsamında olup olmadığı belirleyicidir.

Geçici 32’ye göre, çerçeve anlaşmalar ve bunlar kapsamında düzenlenen sözleşmelerde belirlenen esaslar uyarınca yapılan işlemler, 492 sayılı Harçlar Kanunu kapsamındaki harçlardan istisnadır. Bu nedenle, şartları taşıyan bir devirde tapu harcı alınmaması gerekir.

Burada önemli bir GİB özelgesi var.

29.03.2024 tarihli ve E-97895701-140.04.01[2024.18]-438352 sayılı özelgede, FYY sözleşmesine bağlı olarak düzenlenen Geri Alım (Vefa) Hakkı Sözleşmesi kapsamında taşınmazın bankaya teminat olarak devredilmesi ve daha sonra bankadan borçluya geri devri değerlendirilmiştir.

Bu nedenle, salt işlemin tapuda “satış” veya “devir” şeklinde görünmesi yerine, işlemin gerçek hukuki ve ekonomik niteliği ile FYY sözleşmesiyle bağlantısı incelenmelidir.

Burası özellikle önemli.

GİB’in yaklaşımına göre, Geçici 32 kapsamındaki işlemlerde bankanın FYY kapsamında edindiği taşınmazı tekrar FYY’de borçlu olarak yer alan şirkete devretmesi, istisna kapsamında değerlendirilebilmektedir.

Nitekim 2025 tarihli başka bir GİB özelgesinde, FYY kapsamında bankaya devredilen taşınmazların daha sonra FYY’de borçlu olarak belirtilen kişilere devrinde harç istisnasının uygulanabileceği; ancak borçlu sıfatı bulunmayan müteselsil kefile yapılan devirde istisnanın uygulanamayacağı belirtilmiştir.

Dolayısıyla “taşınmazın eski malikine geri verilmesi” tek başına yeterli değildir; geri devrin kime yapıldığı ve bu kişinin Geçici 32 kapsamında “borçlu” olup olmadığı önemlidir.

Burada çok önemli bir ayrım var:

Tapu harcı istisnası, taşınmaz devrinin bütün vergilerden istisna olduğu anlamına gelmez.

İşlem bakımından ayrı ayrı;

1. Tapu harcı

2. KDV

3. Kurumlar vergisi

4. Damga vergisi

5. Gerekirse BSMV

6. Taşınmazın niteliğine göre değer artış kazancı/diğer vergisel sonuçlar

incelenmelidir.

Geçici 32’nin harç istisnası açık biçimde düzenlenmiş olmakla birlikte, KDV bakımından ayrıca 3065 sayılı KDV Kanunu’nun taşınmaz teslimlerine ilişkin hükümleri ve işlemin ticari faaliyet kapsamında olup olmadığı değerlendirilmelidir.

Bu nedenle, “FYY kapsamında olduğu için KDV yoktur.” şeklinde otomatik bir sonuç çıkarmak doğru olmaz.

Konuyla doğrudan bağlantılı olarak Danıştay 9. Dairesinin E.2021/2735, K.2022/5378 sayılı kararında, kredi borcunun yeniden yapılandırılması ve borç tasfiyesi kapsamında taşınmazların bankaya devredilmesi, daha sonra vefa/iştira hakkı çerçevesinde eski malikine geri devredilmesi incelenmiştir.

Danıştay, ikinci devrin de kredinin geri ödenmesiyle bağlantılı ve kredi ilişkisinin tasfiyesine yönelik bir işlem olduğu sonucuna ulaşarak tapu harcı bakımından önemli bir değerlendirme yapmıştır.

Bu karar, özellikle “bankaya devir → vefa hakkı → borcun yapılandırılması/ödenmesi → taşınmazın borçluya geri devri” şeklindeki modeller açısından oldukça değerlidir.

Somut olayda aşağıdaki tablo üzerinden inceleme yapılmalıdır.

Gayrimenkul bankaya doğrudan satış amacıyla değil, finansal yeniden yapılandırma kapsamında borca mahsuben/teminat amacıyla ve vefa hakkı saklı tutularak devredilmişse, işlemin vergisel analizi normal bir gayrimenkul satışı gibi yapılmamalıdır.

Özellikle FYY sözleşmesi, vefa sözleşmesi, tapu senedi ve bankanın alacağını gösteren belgelerin birlikte incelenmesi gerekir.